Grunderwerbsteuer bei Industrieimmobilien: Leasingstrukturen und Erbbaurechte rechtssicher gestalten

Ein Leasingvertrag unterliegt der Grunderwerbsteuer, wenn dem Leasingnehmer wirtschaftliches Eigentum an der Immobilie übertragen wird. Das ist regelmäßig der Fall, wenn die Vertragslaufzeit die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes übersteigt oder eine Kaufoption zu einem Preis weit unter dem Marktwert eingeräumt wird. Entscheidend ist der konkrete Vertragsinhalt, nicht die Bezeichnung als „Leasing“.

Nach § 1 Abs. 3 GrEStG gilt der Übergang von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft als steuerbarer Erwerbsvorgang. Die Grenze bezieht sich auf das Gesellschaftsvermögen, nicht auf den einzelnen Anteil. Werden innerhalb von fünf Jahren Anteile von insgesamt 90 % auf neue Gesellschafter übertragen, entsteht Grunderwerbsteuer auf den gesamten Grundbesitz der Gesellschaft.

Die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts unterliegt nach § 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer, wenn das Recht auf ein Grundstück bezogen ist und der Berechtigte eine eigenständige rechtliche Position erhält. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert des Erbbaurechts. Bei späteren Übertragungen oder Verlängerungen des Erbbaurechts kann erneut Steuer anfallen, sofern ein neuer Rechtsvorgang vorliegt.

Wird ein Leasingvertrag vor Ablauf der vereinbarten Grundmietzeit aufgelöst, entfällt die Grunderwerbsteuer nicht rückwirkend. Der Steuertatbestand entsteht mit Abschluss des Vertrags, sofern die Voraussetzungen für wirtschaftliches Eigentum vorliegen. Eine nachträgliche Vertragsänderung kann nur dann steuerlich neutral sein, wenn sie vor dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums erfolgt. Eine Rückabwicklung ist in der Praxis oft mit erheblichen steuerlichen Folgen verbunden.

Die Verlängerung eines Erbbaurechts kann einen neuen Steuertatbestand auslösen, wenn sie als selbstständiger Rechtsvorgang zu qualifizieren ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist dies der Fall, wenn die Verlängerung zu einer wesentlichen Änderung der Rechtsstellung des Erbbauberechtigten führt. Eine bloße Verlängerung der Laufzeit ohne Änderung der übrigen Vertragsbedingungen löst in der Regel keine erneute Steuer aus. Die genaue Prüfung des Einzelfalls ist jedoch unerlässlich.

Eine Vermeidung der Grunderwerbsteuer ist nur im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben möglich. Dazu gehört die Gestaltung von Leasingverträgen ohne Kaufoption oder mit einer Option zum Marktwert, die Begrenzung der Vertragslaufzeit unterhalb der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer sowie die klare Trennung von Miet- und Kaufkomponenten. Auch die Nutzung von Erbbaurechten anstelle von Leasing kann in bestimmten Konstellationen vorteilhaft sein. Jede Gestaltung muss jedoch die Missbrauchsvermeidungsvorschriften des § 42 AO beachten.